В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

При совершении сделок с недвижимостью в интересах малолетних действуют законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки, но с согласия законных представителей.

В соответствии с положениями ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе без наличия письменного разрешения органов опеки и попечительства совершать или давать согласие на сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего:

— продажу;

— отказ от преимущественного права покупки;

— отказ от наследства (например, влекущего за собой долговые обязательства по договору ипотеки);

— предоставление имущества в залог.

Сделки, совершенные законными представителями без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда истребование такого разрешения необходимо по закону, ничтожны (не имеют законных оснований).

Не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей (ст. 575 ГК РФ)

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, приобретают ли дети имущество или продают.

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей.

Управление Росреестра по Калужской области отмечает, что сделки с участием несовершеннолетних имеют свои особенности и ограничения, которые обязательно нужно учитывать.